Księga wieczysta dla każdego

Księga wieczysta to swego rodzaju dowód osobisty nieruchomości.

Koszt jej założenia to 60 zł za złożenie wniosku i 200 zł za pierwszy wpis do księgi.

Nie jest obowiązkowym elementem kupowanej nieruchomości, ale 

nabycie mieszkania bez księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem. 

Zawiera ona najważniejsze informacje dotyczące 

nieruchomości i każdy kupujący powinien się z nią zapoznać.

Księga wieczysta to swego rodzaju dowód osobisty nieruchomości. Znajdziemy w niej kluczowe 

informacje o jej stanie prawnym i pozwala ustalić, kto jest właścicielem mieszkania. Wcale nie jest 

jednak tak, że nieruchomość bez KW jest niesprzedawalna. Nabycie nieruchomości, dla której 

nie jest prowadzona księga wieczysta, jest dopuszczalne.

Zacząć należy od wyjaśnienia, że księga wieczysta składa się z czterech działów, 

przy czym każdy zawiera inne istotne informacje. 

• W pierwszym dziale 

umieszczone są informacje na temat oznaczenia nieruchomości (dane z ewidencji gruntów, 

położenie itd.) oraz informacja o prawach związanych z własnością (np. prawo przechodu).

• Dział drugi 

zawiera informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu 

lub użytkowaniu wieczystym. Mówiąc wprost, to z drugiego działu dowiemy się, czyja jest dana 

nieruchomość. Jeśli właścicieli będzie więcej, to właśnie tam będą zapisane ich udziały. 

• Dział trzeci 

to wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych (służebność, prawo pierwokupu itd), 

• z wyjątkiem hipotek, które to są wpisane do Działu czwartego

Osoba kupująca mieszkanie powinna zapoznać się ze wszystkimi działami księgi wieczystej. 

Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem lokalu, ale 

i, czy w działach trzecim i czwartym nie ma wpisów, o których sprzedający nie uprzedził kupującego.

Ważną cechą księgi wieczystej jest jej jawność, 

każdy może zapoznać się z zapisami w niej zawartymi. 

Jeszcze kilka lat temu sprawdzenie księgi wieczystej wymagało wizyty w sądzie, ale 

teraz jest dużo łatwiejsze, istnieje bowiem internetowy dostęp do ksiąg wieczystych. 

Do końca roku w internetowej bazie mają być skatalogowane już wszystkie księgi, obecnie 

katalog zawiera ponad 90% ksiąg.

Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej nabywca może się jedynie oprzeć na oświadczeniu 

sprzedawcy o tym, że jest on właścicielem, nie sprzedał wcześniej nieruchomości, ani nie jest ona 

obciążona hipoteką, czy też postępowaniem egzekucyjnym. Potwierdzenia tych informacji szukać 

można w wypisie z rejestru gruntów lub kartoteki budynków, ale najlepszym rozwiązaniem będzie 

zmotywowanie sprzedającego do założenia księgi wieczystej.

Nie jest to nadmiernie skomplikowana operacja, wystarczy złożyć odpowiedni formularz i uiścić 

odpowiednią opłatę (60 zł za złożenie wniosku i 200 zł za pierwszy wpis do księgi). Wniosek można 

połączyć z zawieraną u notariusza umową kupna-sprzedaży nieruchomości i jednocześnie wpisać 

w dziale drugim już nowego właściciela.

Z punktu widzenia kupującego nieruchomość istotna jest jeszcze jedna cecha księgi wieczystej 

– chodzi o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli ktoś kupił mieszkanie od osoby wpisanej 

dotąd w księdze wieczystej, to jego prawo do nieruchomości jest chronione. Nie ma ryzyka, iż jeśli nagle 

ujawni się osoba twierdząca, że jest właścicielem mieszkania, w konsekwencji czego nabywca będzie 

musiał nieruchomość oddać.

Autor, Marcin Krasoń, Home Broker